Kun vuokrattu asunto myydään, uusi omistaja ottaa vuokranantajan roolin ja on velvollinen noudattamaan voimassa olevan sopimuksen ehtoja.
Sisältö
Yksi yleisimmistä ongelmista, joita vuokranantajien ja vuokralaisten välillä syntyy vuokrattavan asunnon myynnin yhteydessä, on vuokrasopimuksen määräys omistajan vaihtuessa ja erityisesti se, missä tilanteissa uuden omistajan on maksettava tai ei tarvitse maksaa korvausta vuokralaiselle.
Ratkaisu löytyy 14 artiklasta kaupunkien vuokra-asuntoja koskevasta laista ( LAU ) , joka säätelee ostajan oikeutta subrogaatioon vuokrasopimuksissa ja asettaa tarkat rajat.
Vuokralainsäädäntö: keskeiset näkökohdat ja uudet suuntaukset.
Sääntöjen mukaan vuokrattavan asunnon myynnin yhteydessä ostaja tulee automaattisesti uudeksi vuokranantajaksi ja on velvollinen noudattamaan voimassa olevaa sopimusta. Tämä tarkoittaa, että ensimmäisten viiden vuoden ajan, jos edellinen omistaja oli luonnollinen henkilö, tai seitsemän vuoden ajan, jos se oli oikeushenkilö, vuokralainen säilyttää oikeuden jäädä asuntoon samoilla sovituilla ehdoilla ilman velvollisuutta maksaa korvausta.
On erittäin tärkeää, että uudet vuokranantajat ymmärtävät vuokrasopimuksen ehtojen noudattamisen tarpeellisuuden, koska se takaa vuokralaiselle vakauden ja turvallisuuden. Laki suojaa vuokralaisten oikeuksia varmistamalla, että kiinteistön omistusoikeuden muutos ei vaikuta heihin kielteisesti.
Korvaus vuokralaisille vuokralainsäädännön säännösten noudattamatta jättämisestä.
Tilanne muuttuu, kun allekirjoitetussa sopimuksessa vahvistetaan määräaika, joka ylittää vähimmäisehdot. Tällöin uusi omistaja on velvollinen ylläpitämään vuokrasopimusta vain sovittujen viiden tai seitsemän vuoden ajan.
Jos sopimus jatketaan, vuokralainen voi menettää oikeutensa sovittuun päivämäärään mennessä; tällöin korvausvelvollisuus kuuluu kiinteistön myyjälle, ei ostajalle.
Korvaus, joka on vahvistettu kaupunkivuokrausta koskevassa laissa (LAU ), vastaa yhden kuukauden vuokraa jokaiselta sopimuksen voimassaoloajalta, joka ylittää laissa vahvistetun vähimmäisajan. Esimerkiksi jos on solmittu kymmenvuotinen sopimus yksityishenkilön kanssa vuokranantajana ja kiinteistö myydään kahdeksantena vuonna, viiden vuoden kuluttua sopimuksen voimassaolosta jäljellä on vuokra kahdelta vuodelta. Tässä tapauksessa vuokralaisella on oikeus saada korvaus, joka vastaa kahden kuukauden vuokraa entiseltä vuokranantajalta .
Asuntolain 14 §:ssä ehdotettu tasapaino on selvä: uusi omistaja ei missään olosuhteissa ole velvollinen maksamaan korvausta vuokralaiselle, vaan velvollinen siihen on vain edellinen omistaja, jos sopimuksen voimassaoloaika ylittää laissa säädetyn viiden tai seitsemän vuoden ajan.
On tärkeää huomata, että laki koskee myös tilanteita, joissa vuokranantaja ja vuokralainen sopivat sopimuksessa nimenomaisesti, että myynti johtaa vuokrasopimuksen purkamiseen. Tällaisen sopimuksen ollessa voimassa uuden omistajan on kunnioitettava vuokrattuja kiinteistöjä vain viiden tai seitsemän vuoden oikeussuojan voimassaoloajan. Tämän ajanjakson päätyttyä hän ei ole velvollinen maksamaan vuokralaiselle korvausta .
Tämä tarkoittaa, että ostaja ei ole koskaan velvollinen maksamaan taloudellista korvausta . Korvausvelvollisuus on yksinomaan myyjällä, ja vain siinä tapauksessa, että sopimuksen voimassaoloaika ylittää laissa säädetyn vähimmäisajan.
