Tässä yhteydessä kaupunkien vuokra-asuntoja koskeva laki (LAU) määrää selvästi, että vuokranantajat voivat olla velvollisia korvaamaan vuokralaisille vahingot, jos he rikkovat tiettyjä oikeudellisia ehtoja, erityisesti vuokratun kiinteistön myynnin yhteydessä. Tämän oikeudellisen säännöksen tarkoituksena on suojata vuokralaisten vakautta ja estää perusteettomat sopimusten irtisanomiset.
Sisältö
Milloin vuokranantaja on velvollinen maksamaan vuokralaiselle korvausta lain mukaisesti?
Laki säätää korvauksesta vuokralaiselle, jos vuokranantaja päättää irtisanoa vuokrasopimuksen ennenaikaisesti noudattamatta lain asettamia ehtoja. Yksi yleisimmistä tilanteista on, kun kiinteistö myydään ja uusi omistaja ei noudata voimassa olevan sopimuksen ehtoja.
Asuinhuoneistojen vuokrausta koskeva laki (LAU ) määrää, että jos sopimus on rekisteröity kiinteistörekisteriin, ostajan on noudatettava sitä sovittujen ehtojen mukaisesti. Muussa tapauksessa vuokralaisella on oikeus jäädä tiloihin tai saada taloudellinen korvaus, jos sopimus irtisanotaan ennenaikaisesti. Tämä oikeudellinen velvoite on vahvistettu lain 14 §:ssä .
Rekisteröimättömien sopimusten osalta laki suojaa vuokralaista myös vähimmäisajan, edellyttäen että kyseessä on hänen pääasiallinen asuinpaikkansa. Tämän suojan laiminlyönti voi myös johtaa korvauksen maksamiseen.
Kuinka korvaus vuokrasopimuksen rikkomisesta lasketaan?
Taloudellinen korvaus ei ole mielivaltainen. Vuokrakorvaus lasketaan yleensä jäljellä olevan ajan perusteella, joka on jäljellä lain mukaisen vähimmäisvuokra-ajan päättymiseen, sekä sovitun vuokran perusteella. Yleensä vuokralainen voi vaatia summaa, joka vastaa kuukausivuokraa jokaiselta jäljellä olevalta sopimusvuodelta , tai suhteellista summaa, jos jäljellä oleva aika on lyhyempi.
Tämä kriteeri vahvistetaan itse säädösten tulkinnalla ja yleisesti hyväksytyllä käytännöllä tuomioistuimen päätöksissä.
Suoran taloudellisen korvauksen lisäksi vuokralainen voi vaatia vahingonkorvausta, jos hän osoittaa, että sopimusrikkomus on aiheuttanut ylimääräisiä kuluja, kuten pakollisen muuton, uudet takuumaksut tai toisen asunnon vuokrankorotuksen.
Mitä tapahtuu, jos vuokrattu asunto myydään?
Vuokrattavan asunnon myynti ei johda vuokrasopimuksen automaattiseen purkamiseen. Tämä on yksi yleisimmistä virheistä, joita vuokranantajat tekevät. Laki erottaa toisistaan ennen ja jälkeen tiettyjen lakiuudistusten solmitut sopimukset, mutta kaikissa tapauksissa on olemassa vuokralaisten oikeuksien suojaamisen vähimmäisaika.
Jos uusi omistaja tarvitsee kiinteistöä omaan käyttöönsä, hänen on noudatettava lainsäädännön vaatimuksia ja asetettuja ilmoitusaikoja. Näiden vaatimusten noudattamatta jättäminen voi antaa vuokralaiselle oikeuden vaatia kiinteistön käyttöoikeuden palauttamista tai, jos se ei ole mahdollista, korvauksen maksamista.
Oikeudellisia ja taloudellisia uutisia käsittelevät erikoisjulkaisut, kuten Infobae Spain, muistuttavat, että nämä oikeudet ovat voimassa myös silloin, kun omistaja väittää, ettei hän tiennyt voimassa olevasta sopimuksesta.
Mitkä ovat vuokralaisen oikeudet sopimuksen rikkomisen tapauksessa?
Vuokralaisen oikeudet eivät rajoitu taloudellisen korvauksen saamiseen. Hän voi myös jäädä tilaan alun perin sovituin ehdoin, edellyttäen että sopimus on lain suojaama ja sen irtisanomiseen ei ole laillisia perusteita.
Lisäksi vuokralainen voi nostaa kanteen, jos hän katsoo vuokranantajan toimineen laittomasti. Tällaisissa tapauksissa tuomioistuimet arvioivat sekä sopimuksen ehtoja että lakisääteisten määräaikojen ja vaatimusten noudattamista.
Tämän oikeudellisen perustan tarkoituksena on tasapainottaa osapuolten välisiä suhteita ja estää kiinteistön myyntiä käyttämästä keinona vuokralaisen häätämiseen ilman takeita.
Vuokrattavan asunnon myynti ei johda automaattisesti sopimuksen purkamiseen ja voi aiheuttaa taloudellisia velvoitteita omistajalle.
Miksi lain tuntemus ehkäisee konflikteja ja rangaistuksia
Vuokralain tuntemattomuus ei ole oikeutus. Monet vuokranantajien ja vuokralaisten väliset konfliktit johtuvat ilman oikeudellista neuvontaa tehdyistä päätöksistä, jotka voivat johtaa suuriin korvausvaatimuksiin ja pitkällisiin oikeudenkäynteihin .
Tietämys korvauksen maksuajoista, sen laskentatavasta ja kunkin osapuolen oikeuksista auttaa ennakoimaan ongelmia ja löytämään oikeudellisesti perusteltuja ratkaisuja. Kilpailun kiristyessä markkinoilla säännösten oikea soveltaminen on tullut keskeiseksi tekijäksi oikeudellisen varmuuden takaamisessa vuokra-asuntojen alalla Espanjassa.
Voimassa oleva lainsäädäntö ei kiellä vuokrattavan asunnon myyntiä, mutta asettaa selkeät rajoitukset vuokralaisen suojelemiseksi. Näiden sääntöjen noudattamatta jättäminen voi aiheuttaa vuokranantajalle merkittäviä taloudellisia seurauksia ja johtaa tarpeettomiin viivästyksiin konfliktien ratkaisemisessa.
